Baugesetzbuch (BauGB)
§ 194 Verkehrswert
Unterschied zwischen Sachwert und Verkehrswert einer Immobilie und wann man einen Immobiliengutachter benötigt
Die Bewertung einer Immobilie ist ein zentraler Aspekt beim Kauf, Verkauf oder der Finanzierung von Immobilien. Dabei werden verschiedene Wertbegriffe verwendet, die jeweils unterschiedliche Aspekte der Bewertung berücksichtigen. Zwei der häufigsten Wertbegriffe sind der Sachwert und der Verkehrswert. In diesem Beitrag beleuchten wir die Unterschiede zwischen diesen beiden Werten und erläutern, in welchen Fällen die Einschaltung eines Immobiliengutachters sinnvoll und notwendig ist.
Sachwert einer Immobilie
Definition und Berechnung
Der Sachwert einer Immobilie bezieht sich auf den Wert, der auf den materiellen Kosten der Errichtung der Immobilie basiert. Er setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen. Der Bodenwert wird durch das Vergleichswertverfahren ermittelt, indem der Preis für ähnliche Grundstücke in der gleichen Lage herangezogen wird. Der Gebäudewert basiert auf den Herstellungskosten, also den Kosten, die entstehen würden, wenn das Gebäude heute neu gebaut würde. Von diesen Kosten werden Abnutzungsabschreibungen abgezogen, die den Wertverlust durch Alterung und Abnutzung des Gebäudes berücksichtigen.
Anwendung
Der Sachwert wird häufig bei selbst genutzten Wohnimmobilien wie Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften angewendet, bei denen der Marktwert schwer zu bestimmen ist oder keine vergleichbaren Verkaufsdaten vorliegen. Er gibt einen Einblick in den inneren Wert der Immobilie, basierend auf den tatsächlichen Baukosten und dem Zustand des Gebäudes.
Verkehrswert einer Immobilie
Definition und Berechnung
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung der Immobilie zu erzielen wäre. Er berücksichtigt die aktuellen Marktbedingungen, die Nachfrage und das Angebot sowie die besonderen Eigenschaften der Immobilie, wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand. Der Verkehrswert wird in der Regel durch das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder eine Kombination dieser Methoden ermittelt.
Anwendung
Der Verkehrswert ist der am häufigsten genutzte Wert bei Immobiliengeschäften. Er wird für die Preisfestsetzung beim Verkauf, für Finanzierungen und Beleihungen sowie bei Zwangsversteigerungen und in Erbschaftsangelegenheiten verwendet. Der Verkehrswert spiegelt den tatsächlichen Marktpreis wider und ist daher entscheidend für alle Transaktionen, die einen marktorientierten Wert benötigen.
Unterschiede zwischen Sachwert und Verkehrswert
Berechnungsgrundlage:
- Sachwert: Basierend auf Herstellungskosten und materiellen Werten (Boden- und Gebäudewert).
- Verkehrswert: Basierend auf Marktbedingungen, Angebot und Nachfrage sowie besonderen Immobilienmerkmalen.
Anwendung:
- Sachwert: Häufig bei selbst genutzten Wohnimmobilien oder individuellen Objekten ohne vergleichbare Verkaufsdaten.
- Verkehrswert: Weit verbreitet für Verkaufs- und Kaufentscheidungen, Finanzierungen, Beleihungen und Erbschaftsangelegenheiten.
Marktorientierung:
- Sachwert: Weniger marktorientiert, da er sich auf Kosten und Abnutzungsabschreibungen stützt.
- Verkehrswert: Stark marktorientiert, da er aktuelle Marktbedingungen und Preisentwicklungen berücksichtigt.
Wann benötigt man einen Immobiliengutachter?
Ein Immobiliengutachter ist ein Experte, der fundierte und objektive Bewertungen von Immobilien vornimmt. Es gibt mehrere Situationen, in denen die Beauftragung eines Immobiliengutachters sinnvoll und notwendig ist:
1. Kauf oder Verkauf einer Immobilie
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist es entscheidend, den genauen Wert der Immobilie zu kennen. Ein Immobiliengutachter kann eine präzise Bewertung vornehmen und damit sowohl Käufern als auch Verkäufern helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen und einen fairen Preis auszuhandeln.
2. Finanzierung und Beleihung
Banken und Kreditinstitute verlangen bei der Vergabe von Hypothekendarlehen häufig eine Immobilienbewertung, um den Beleihungswert der Immobilie zu bestimmen. Ein Gutachter erstellt ein objektives Wertgutachten, das als Grundlage für die Kreditentscheidung dient.
3. Erbschafts- und Schenkungsangelegenheiten
Bei Erbschaften und Schenkungen ist es oft erforderlich, den Wert der Immobilie für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Ein Immobiliengutachter kann den Verkehrswert feststellen, der für die Berechnung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer relevant ist.
4. Zwangsversteigerung
In Fällen von Zwangsversteigerungen ist eine genaue Bewertung der Immobilie notwendig, um den Marktwert zu bestimmen und sicherzustellen, dass die Immobilie zu einem angemessenen Preis verkauft wird.
5. Streitigkeiten und gerichtliche Auseinandersetzungen
Bei rechtlichen Auseinandersetzungen, etwa bei Scheidungen, Mieterhöhungen oder Nachbarschaftsstreitigkeiten, kann ein unabhängiges Gutachten eines Immobiliengutachters als Beweismittel dienen und dazu beitragen, Streitigkeiten beizulegen.
6. Sanierung und Modernisierung
Vor umfangreichen Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen kann ein Gutachter den aktuellen Zustand der Immobilie bewerten und Empfehlungen geben, welche Maßnahmen den Wert der Immobilie am effektivsten steigern.
Fazit
Der Sachwert und der Verkehrswert einer Immobilie sind zwei unterschiedliche Bewertungsansätze, die jeweils in verschiedenen Kontexten Anwendung finden. Der Sachwert basiert auf den Herstellungskosten und dem Zustand der Immobilie, während der Verkehrswert die aktuellen Marktbedingungen und die Nachfrage berücksichtigt. Ein Immobiliengutachter ist in vielen Situationen unverzichtbar, um eine fundierte und objektive Bewertung zu erhalten, sei es beim Kauf oder Verkauf, bei Finanzierungen, Erbschaften oder gerichtlichen Auseinandersetzungen. Durch eine genaue Immobilienbewertung können Eigentümer und Interessenten sicherstellen, dass sie faire und informierte Entscheidungen treffen.